“定向針對租賃人群配建廉租房、保障基本租住需求同樣是‘控租金’需要做的。”麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松告訴記者。目前，在深圳的住房新政中可以看到了這一嘗試。

　　6月5日，深圳市住建局發(fā)布住房新政，對市場供應(yīng)端進(jìn)行調(diào)節(jié)，其中商品住房的供應(yīng)占比40%左右;可租可售的安居型商品房占比20%，租金為周邊同類型小區(qū)的50%;人才房占比20%，租金為周邊小區(qū)的60%;最后還有20%的公共租賃住房，租金為周邊同類型小區(qū)的30%。這一供給體系的建立，可以說在保障剛性居住需求方面做出了有益的嘗試。

　　聲 音

　　如今多個城市仍面臨大量中低租金需求短期內(nèi)難以解決、品牌公寓租賃市場回報率偏低等問題。

　　——58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波

　　高租金長租公寓可以通過落實(shí)租金補(bǔ)貼等手段對沖租金反哺市場。也可以通過金融創(chuàng)新等進(jìn)行資金回籠。

　　——上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

　　租賃運(yùn)營本身是一項(xiàng)占用資金量大但回報慢的產(chǎn)業(yè)，建議在增加租賃用地供應(yīng)時針對租賃運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的費(fèi)用減免和房租補(bǔ)貼。

　　——麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松

　　租賃市場調(diào)控的重點(diǎn)依然是保護(hù)中低收入人群的剛性租賃需求。而中高端租賃產(chǎn)品有其自身的特點(diǎn)和調(diào)控方式，不需要過多的干預(yù)。

　　——思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅

　　■ 行業(yè)難點(diǎn)

　　高房價下低回報率

　　目前租金調(diào)控比較困難的一點(diǎn)在于一、二線城市租金回報率較低。一位行業(yè)分析師指出：“目前，我國租金較高的城市仍然以一二線熱點(diǎn)城市為主。這些城市的租金回報率相對于歐美發(fā)達(dá)國家來說是很低的。

　　易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：自2016年起，北京、上海、廣州、深圳四個城市的租金收益率從2%緩步下降至1.5%。而按照市場的邏輯，在高房價的背景下，租金會持續(xù)上漲，因此要控租金，首先得把房價壓制回幾年前的水平，租金的回報率才能得以提高。

　　“如果想要通過調(diào)整供需關(guān)系，大幅增加租賃用房供應(yīng)量壓制租金上漲，又容易造成住宅用地釋放相應(yīng)減少，從而變相推高房價。因此最終解決問題還得看地方政府下多大的決心來供應(yīng)租賃住房用地，這會在一定程度上降低房企拿地積極性，從而影響到地方財政收入。”上述分析師向記者表示。

　　除此之外，在通過金融方式進(jìn)行資產(chǎn)證劵化運(yùn)作尚在探索嘗試階段，企業(yè)運(yùn)營也將面臨質(zhì)押巨大的資金成本問題。盡管不少企業(yè)都表示自己在以“做公益”的態(tài)度來做租賃類項(xiàng)目，旨在嘗試新的市場，但是如果成本與收益達(dá)不到平衡，誰來承擔(dān)房租的補(bǔ)貼?這都是租金調(diào)控中不得不面對的問題。

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