最近幾年，這樣的糾紛比較常見，一般是農(nóng)村村民將自家房屋賣給外來人員或城市居民，后來由于種種原因，房屋被拆遷或者出現(xiàn)巨大的升值空間，造成房屋現(xiàn)有價值遠遠高于當時賣出時的價格，面對巨大的經(jīng)濟利益，賣房人眼紅了，便以當時簽訂的房屋買賣合同無效為由，要求購房者返還房屋或者再出一筆錢，如遇拆遷還要求退還拆遷費，購買房屋的人當然不會同意這樣的要求，所以雙方發(fā)生爭執(zhí)，后上訴至法院；法院會如何審理呢？咱先舉個例子說明一下：

　　案情簡介：2005年8月，某村村民楊某因急需用錢將自己宅基地上的房屋5間以8萬塊錢的價格賣給了鄰村村民劉某，雙方經(jīng)過本村村委會同意后，簽訂房屋買賣協(xié)議，村委會還在房屋買賣協(xié)議蓋上了本村村委會的公章；劉某將錢交給楊某后，劉某全家就搬入原楊某的房屋內(nèi)居住，居住期間又在院子里新建了三間新房。

　　2010年5月，該村整體拆遷，原楊某的房子也在拆遷范圍之內(nèi)，隨后劉某于拆遷工作辦公室簽訂了貨幣補償協(xié)議，協(xié)議約定：“該房區(qū)位補償總價為30萬元，被拆遷房屋重置成交價及附屬物價值為15萬元，拆遷補助費20萬元，以上共計65萬元，”簽訂完成后十天左右，原楊某房屋被拆除，劉某領(lǐng)取了拆遷款項共計65萬元；楊某得知后求劉某補償自己30萬元，劉某拒絕補償，雙方因此發(fā)生爭執(zhí)；隨后楊某以劉某不是本村村民，其獲得拆遷款違反了我國關(guān)于農(nóng)村宅基地的相關(guān)法律，將劉某上訴至法院，請求確認房屋買賣協(xié)議無效，要求劉某賠償損失20萬元。

　　被告劉某辯稱：“其與楊某簽訂的房屋買賣合同是雙方都同意的情況下簽訂的，并且還經(jīng)過了該村村委會的同意，應屬有效，”該村委會對其所有的集體土地享有處分權(quán)，其在合同上蓋章的行為，表示認可我們雙方的房屋買賣行為；雖然我不是該村村民，我是與該村相鄰村的村民，屬于同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民戶口，相關(guān)法律未禁止農(nóng)村宅基地在村民之間流轉(zhuǎn)，還有就是購買房屋后，我們?nèi)�家一直在該村居住，是該村的常住村民；房屋拆遷時，拆遷辦也認可了我們是被拆人的身份，與我們簽訂了協(xié)議，拆遷款都應當歸我所有，故要求法院駁回楊某的訴訟請求；

　　經(jīng)法院審理后，依法作出判決：“楊某與劉某于2005年8月房屋買賣合同無效，后于本判決生效之日起，7日內(nèi)付給楊某人民幣50萬元，駁回楊某的其他訴訟請求。”

　　案情分析：本案涉及的法律問題主要有兩個方面：一是外村村民購買本村村民房屋的協(xié)議是否有效？二是外村人員購買本村經(jīng)濟組織成員的房屋被拆遷后，拆遷補償款應該如何分配？

　　一、外村村民購買本村村民房屋的協(xié)議是否有效？

　　《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民為建設自住房屋使用的土地，只有宅基地的使用權(quán)，其所有權(quán)歸村集體組織所有，由村經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；宅基地的使用權(quán)是指農(nóng)村村集體組織成員依法在集體所有的土地上建設住宅以及附屬設施，供居住使用的權(quán)利，該權(quán)利與特定的身份相聯(lián)系，只能由農(nóng)村村集體成員才可以享有，非本村村集體成員無權(quán)取得或者變相取得宅基地的使用權(quán)，因此，非本村經(jīng)濟組織成員購買宅基地使用權(quán)的行為，違反了我國法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，當事人簽訂的宅基地買賣合同當然無效的；

　　在本案中，劉某不屬于該村村集體組織成員，因此無權(quán)享有該村宅基地的使用權(quán)；楊某和劉某之間對土地使用權(quán)以及地上房屋進行買賣的行為，那我國法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，他們之間簽訂的房屋買賣協(xié)議是無效的。

　　二、外村人員購買本村經(jīng)濟組織成員的房屋被拆遷后，拆遷補償款應該如何分配？

　　關(guān)于拆遷費如何進行封閉的問題是本案的另一個有爭議的焦點，由于雙方當事人簽訂的房屋買賣協(xié)議違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而導致無效；因此按照《合同法》第58條規(guī)定：“無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

　　結(jié)合本案，當事人簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，劉某應當返還楊某房屋，鑒于房屋已經(jīng)被拆遷和已經(jīng)取得拆遷款的現(xiàn)狀，劉某應當返還一定的拆遷款，具體金額應根據(jù)訴爭房屋和土地使用權(quán)價值及雙方過錯程度酌情確定；

　　在本案中，雙方當事人之間的房屋買賣協(xié)議無效，雙方都有過錯，但針對合同無效的法律后果，楊某是本村村集體組織成員，將房屋和宅基地出賣給外村村民劉某，明知違反相關(guān)法律規(guī)定還將其房屋處進行出售，并且是在該房屋被拆遷得到大筆拆遷款的情況下，要求確認當時的合同無效，與民法中倡導的誠實信用原則相違背，楊某應對房屋買賣合同無效應承擔主要責任，因此本案經(jīng)法院審理，認定雙方的房屋買賣合同無效，判決劉某返還楊某50萬元是比較恰當?shù)摹?/span>

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