12月19日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布“菏澤市取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說明”，“說明”指出，12月14日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，根據(jù)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。

　　消息甫一發(fā)出，即引發(fā)廣泛關(guān)注。菏澤的限購政策出臺僅一年多時間，即告取消，這讓菏澤成為全國首個明確宣布取消住宅限售措施的城市。

　　菏澤取消限購之所以引發(fā)廣泛關(guān)注，正在于“全國首個”這一標簽。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國有接近90個城市出臺了限售措施。菏澤率先取消限購，隨即引發(fā)其他城市是否跟進的猜想，這一變動被輿論視作窺探風(fēng)向的樣本，網(wǎng)民和媒體均投以高度關(guān)注。

圖片來源：視覺中國

　　部分網(wǎng)民將之解讀為“房地產(chǎn)市場迎來春天的信號”

　　易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)理事丁祖昱認為，菏澤取消限售是非常重要的一個信號，預(yù)示著三四線城市可能率先跟進，之后可能一部分二線城市也會跟進，都會根據(jù)市場的實際情況，對原有的限制性政策做一些調(diào)整。“也許是微調(diào)，也許是大調(diào)，但我認為，過去限制性的政策可能不適合當前的市場環(huán)境了。這件事情是正常的，地方政府完全可以根據(jù)市場的實際情況來決定自己的政策。”丁祖昱指出。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，菏澤并不是一個房地產(chǎn)熱點城市，而是一個房地產(chǎn)支撐稅收的典型四線城市。對土地財政的嚴重依賴，使得以菏澤為代表的三四線城市對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分外看重。而自去年11月菏澤限售以來，2018年樓市漲幅明顯回落，尤其是自10月份以來，已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)下滑。雖然城市級別不高，但放松限售的象征性意義非常大，99%可能會被叫停。

　　西南證券首席分析師張剛認為，目前中國房地產(chǎn)的投資增速出現(xiàn)明顯放緩，主要是一些限制購買及限制銷售，以及對房地產(chǎn)定價方面等，諸多調(diào)控政策產(chǎn)生的效果所致。菏澤市政府做出的動作，很顯然有意緩解目前房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)，可見房地產(chǎn)市場對當?shù)卣�府來說是很重要的行業(yè)。房產(chǎn)行業(yè)還涉及到建材、工程、機械以及家電等領(lǐng)域，都會產(chǎn)生一些影響。

　　網(wǎng)民“今綸”認為，菏澤取消“限售令”可以看作地方政府的試探性信號，如果上級不干預(yù)，輿情反彈不激烈，后續(xù)還會有更多跟進動作。而且，從整個大盤子來講，菏澤這種非重點城市做“出頭鳥”，進可攻，退可守，雖然會有一定風(fēng)險，但風(fēng)險在可承受的范圍之內(nèi)。

　　菏澤樓市調(diào)控并不具有代表性，輿論反應(yīng)過頭了

　　對于這個被媒體解讀為“打響樓市調(diào)控第一槍”的舉措，山東省住建廳先是表示菏澤的文件“沒有報備，已經(jīng)要求菏澤住建局盡快進行政策解讀”。隨后，山東省住建廳人士回應(yīng)稱：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，山東省住建廳和國家的調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因為各地方城市情況不一樣，在政策方面也不是一刀切，省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策。

　　19日晚間，菏澤市住建局就此事作出說明，表示有不少市民，特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻�，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。同時，為防商品住房價格出現(xiàn)大的波動，決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

　　山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授李鐵崗認為，菏澤市取消限售政策有現(xiàn)實需求，但其房地產(chǎn)政策微調(diào)在全國不具有典型意義，更不代表國家房地產(chǎn)調(diào)控政策放松。

　　新京報文章認為，輿論對于菏澤取消限售政策的反應(yīng)有點過頭了。一方面，這不過是個非熱點的四五線城市調(diào)控政策的微調(diào)，并不具有代表性；另一方面，站在中國經(jīng)濟的大局和房地產(chǎn)市場當下的具體情況，一些城市根據(jù)自身情況取消限售等措施，對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行微調(diào)，穩(wěn)定市場預(yù)期，完全是必要和可以理解的。

　　清華大學(xué)教授劉洪玉說，市場之所以對菏澤市的政策調(diào)整產(chǎn)生過度反應(yīng)，是落入調(diào)控會因經(jīng)濟下行壓力加大而放松的“舊式思維”。當前促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制正處于加快建立的關(guān)鍵節(jié)點，政策的任何變動都容易引起市場高度敏感，引發(fā)對樓市調(diào)控未來走向的揣摩。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長馮俊說：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，是各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控各項措施的根本遵循。在這個關(guān)鍵期，出臺政策措施如果細節(jié)不清、表述不嚴謹、解讀不及時，就容易給市場釋放錯誤信號，影響市場預(yù)期。因此，各地因城施策，因地制宜調(diào)整和完善政策，必須建立在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)上。”

　　難言“松綁”，未來樓市依舊穩(wěn)字當先

　　知名財經(jīng)評論家周俊生則認為，因城施策是我國房地產(chǎn)調(diào)控必須堅持的一個正確方向，菏澤市此次取消限售與推進當?shù)氐呐锔挠嘘P(guān)。經(jīng)過多年艱苦的調(diào)控，目前市場轉(zhuǎn)向“房住不炒”剛見起色，如果整個宏觀政策急于調(diào)頭，就會使來之不易的調(diào)控效果化為烏有。因此，一些人以菏澤取消限購為信號，認為房地產(chǎn)調(diào)控政策方向已變，這是一種不切實際的想法。重要的是房地產(chǎn)調(diào)控必須堅持因城施策的方針，菏澤取消商品房限購，起到的就是這個作用。

　　可見，菏澤當?shù)夭�沒有違背房地產(chǎn)市場房住不炒的本質(zhì)。從長期來看，大漲和大跌均不符合整體經(jīng)濟形勢和社會現(xiàn)實，“穩(wěn)”字當先依然是房地產(chǎn)市場未來一段時間的主要趨勢。

　　中國財政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士后盤和林指出，一方面，房地產(chǎn)市場大漲的可能性微乎其微。在2015年底到2017年的這一輪大漲中，不少地區(qū)的房價直線上升，居民購房的熱情也是空前高漲，出于生活剛需的一套住宅足以消耗一個家庭多年的存款，更不用說這其中絕大部分還是采取按揭貸款的形式購買。在居民收入沒有同比上漲的情況下，房地產(chǎn)再次上漲的可能性不大。另一方面，房地產(chǎn)市場大跌更是幾乎不可能。且不談社會穩(wěn)定會因此受到破壞，房地產(chǎn)企業(yè)高負債率的發(fā)展方式也注定了在經(jīng)濟增長新動能出現(xiàn)之前，房地產(chǎn)市場崩盤必定是一場難以承受的災(zāi)難。綜上，從目前來看，穩(wěn)字當先是大勢所趨。

　　網(wǎng)民“不予張”說，菏澤取消限售并不意味著就是鼓勵房價上漲，放棄“房住不炒”的基本理念。抑制投資投機是長期的，但根據(jù)房地產(chǎn)市場的具體情況對調(diào)控政策調(diào)整，更加有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。如果后續(xù)有城市跟進調(diào)整，也不必大驚小怪。

　　網(wǎng)民“會飛的熊掌”說，“穩(wěn)”可以說是明年中國經(jīng)濟政策的核心，中央雖然沒有明確提出“穩(wěn)地產(chǎn)”的說法，但穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，也是穩(wěn)經(jīng)濟的應(yīng)有之義。在房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯不同于過去的情況下，對政策進行適當調(diào)整，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，避免房地產(chǎn)市場出問題，是必要的。

　　靈活調(diào)控房地產(chǎn)市場，菏澤的創(chuàng)新做法值得褒獎和借鑒

　　根據(jù)新聞報道，菏澤市取消樓市限售的真實情況遠比想象的要復(fù)雜的多、曲折的多。作為一個三四線城市原來房價上漲漲幅過快可能有其特殊的原因，比如棚戶區(qū)改造規(guī)模大，導(dǎo)致貨幣化安置過多而誘發(fā)房價的非理性上漲，而隨著棚戶區(qū)改造規(guī)模縮小和貨幣化安置數(shù)量降低，三四線城市房價出現(xiàn)下滑或出現(xiàn)較大的下降已是不可阻擋之勢。為了不讓當?shù)胤康禺a(chǎn)因限售政策引發(fā)崩盤，更不能因為限售而引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)急劇下滑，也為了更好地確保當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展不陷入停滯及出現(xiàn)風(fēng)險，確實有必要對限售政策加以取消。

　　中央政府提出的“因城施策”的樓市調(diào)控政策，本身要求樓市調(diào)控不能千篇一律，要依據(jù)本地的實際情況出發(fā)，以不影響當?shù)鼐用褓彿亢彤數(shù)亟?jīng)濟發(fā)展為目標。至少目前看來，限售可能已與菏澤市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際不相符合，應(yīng)必須及時對原來房地產(chǎn)調(diào)控政策進行調(diào)整，這也是充分落實中央政府增強樓市調(diào)控靈性的現(xiàn)實需要，也有不少網(wǎng)民表示能充分理解菏澤市政府的做法，不能對之妄加非議或責(zé)備，更不能肆意歪曲。

　　新京報評論指出，顯然，這是菏澤市政府大膽、靈活創(chuàng)新房地產(chǎn)調(diào)控新思路的有效嘗試，這種嘗試不能被視為是打響樓市調(diào)控放松的第一槍，更確切地說應(yīng)該被視為開創(chuàng)樓市調(diào)控新局面的“先行者”。 樓市調(diào)控固然重要，但不能墨守成規(guī)。每個地方政府應(yīng)有打破舊有思維、敢為人先的創(chuàng)新理念，創(chuàng)造性、靈活性推進房地產(chǎn)調(diào)控事業(yè)才是最重要的，菏澤市政府的做法具有較強的借鑒意義。

　　樓市調(diào)控已成“死水微瀾”似的話題，未來仍將是最大民生關(guān)切

　　光明觀察評論文章指出，一個非房地產(chǎn)熱點城市放開限售，之所以產(chǎn)生巨大的輿論話題量，從更宏闊的背景說，原因還是在于房地產(chǎn)這一話題本身對社會關(guān)注的嵌入之深。

　　事實上，當前房地產(chǎn)市場的政策大氣候與市場格局已經(jīng)形成。2016年“9.30”政策之后，各地出臺了從限購、限售、限貸、限離等一系列調(diào)控措施，調(diào)控力度之大，覆蓋范圍之廣，調(diào)控程度之嚴厲，都可謂空前。“房住不炒”的政策基調(diào)，也已被消化為市場共識，并逐漸改變了市場參與者的行為模式。受此影響，2018年各地土地市場明顯降溫，房地產(chǎn)市場量價齊跌，房價上漲的心理預(yù)期已經(jīng)改變。

　　房地產(chǎn)，某種程度上是貫穿微觀與宏觀的話題：從小處說，是個體生活改善最為重要的指標之一；往大處說，又是土地財政、社會財富、金融安全、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型等宏大議題的重要載體。市場稍有變動，即引發(fā)巨大關(guān)注，實則也說明雖然市場遇冷，但這一話題的熱度始終存在，它對微觀個人與宏觀經(jīng)濟的影響仍然十分重大，哪怕一點微調(diào)，必然會引發(fā)強烈關(guān)注與反復(fù)解讀。這也意味著規(guī)定出臺，必然會迎來一長串社會各層面的反饋。

　　菏澤取消限購迅即點燃密集關(guān)注，再次展示了房地產(chǎn)對輿論熱度的宰制能力。這種能力，也展現(xiàn)了這一產(chǎn)業(yè)的能量、影響以及指標性意義。

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