隨著家用汽車(chē)的普及，停車(chē)難題日益凸顯，不但公共場(chǎng)所車(chē)位緊張，小區(qū)內(nèi)的車(chē)位更是成為僧多粥少，供不應(yīng)求。在一線城市，車(chē)位的單位面積甚至已經(jīng)超過(guò)房?jī)r(jià)，車(chē)位比車(chē)貴是普遍現(xiàn)象，過(guò)百萬(wàn)的車(chē)位費(fèi)也并非新鮮。這些車(chē)位到底應(yīng)該歸誰(shuí)所有？誰(shuí)有權(quán)來(lái)收取這些巨額的車(chē)位費(fèi)成為普遍關(guān)注的問(wèn)題。

　　在該案例中，關(guān)于車(chē)位的爭(zhēng)執(zhí)歷經(jīng)一審、二審及再審，官司最后打到了最高院，最高院于2017年8月24作出最終裁定：小區(qū)地面停車(chē)位是由開(kāi)發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，實(shí)際上并無(wú)建筑物，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。開(kāi)發(fā)商將商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此，地面停車(chē)位的權(quán)益作為附屬設(shè)施歸屬于全體業(yè)主。

　　值得注意的是，可以辦理產(chǎn)權(quán)的地下停車(chē)位，一般認(rèn)為應(yīng)該屬于開(kāi)發(fā)商。

　　裁判要旨：

　　小區(qū)地面停車(chē)位是由開(kāi)發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，實(shí)際上并無(wú)建筑物，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。開(kāi)發(fā)商將商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此，地面停車(chē)位的權(quán)益作為附屬設(shè)施歸屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設(shè)施性質(zhì)并無(wú)不同。開(kāi)發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都?xì)w開(kāi)發(fā)商。因此，該案地面停車(chē)位屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)的范疇，其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。

　　案情簡(jiǎn)介：

　　重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是重慶市九龍坡區(qū)帝景豪苑小區(qū)的建設(shè)單位。2007年1月，重慶市規(guī)劃局作出《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)書(shū)》，原則同意豪運(yùn)公司報(bào)送的帝景豪苑項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。其中，停車(chē)位地上393個(gè)，地下243個(gè)，共計(jì)636個(gè)。

　　2015年3月27日，因豪運(yùn)公司擬將部分車(chē)位出租，帝景豪苑業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)張貼通告，內(nèi)容為：“各位業(yè)主：近日，小區(qū)物業(yè)管理公司張貼了租售小區(qū)地面和地下停車(chē)位使用權(quán)的通知。對(duì)此，我們鄭重聲明，此事未征得小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的同意！我們認(rèn)為，小區(qū)地面停車(chē)位是利用小區(qū)公共用地設(shè)立的，屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司均無(wú)權(quán)擅自出租或出售。”

　　雙方協(xié)商未果。豪運(yùn)公司向重慶市第五中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求依法確認(rèn)地上停車(chē)位393個(gè)的權(quán)屬歸其所有。

　　重慶市第五中院認(rèn)為：

　　本案所涉及停車(chē)位是地面停車(chē)位，并無(wú)建筑物，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。地面停車(chē)位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一。開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此地面停車(chē)位的權(quán)益應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主共同享有。開(kāi)發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)的地面停車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商建設(shè)的附屬設(shè)施。該附屬設(shè)施歸屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設(shè)施性質(zhì)并無(wú)不同。規(guī)劃從行政要求的角度確定了開(kāi)發(fā)商的建設(shè)義務(wù)，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都?xì)w開(kāi)發(fā)商。因此，本案地面停車(chē)位是由開(kāi)發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)的范疇，其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。

　　重慶高院認(rèn)為：

　　本院認(rèn)為，帝景豪苑小區(qū)的地面停車(chē)位權(quán)屬不歸豪運(yùn)公司所有。首先，我國(guó)《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”可見(jiàn)，根據(jù)該法的規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)約定處理。根據(jù)本案查明的事實(shí)，豪運(yùn)公司與購(gòu)房者在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》第九條中約定“……如果規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、幼兒園、醫(yī)務(wù)所和服務(wù)會(huì)所等歸甲方（豪運(yùn)公司）所有，甲方有權(quán)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行處理。”因此，豪運(yùn)公司有權(quán)處理本案爭(zhēng)議車(chē)位的前提是車(chē)位屬于豪運(yùn)公司所有。

　　其次，如果爭(zhēng)議的停車(chē)泊位能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則可確認(rèn)所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有。而豪運(yùn)公司在訴訟中確認(rèn)，本案爭(zhēng)議停車(chē)泊位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。從這一角度來(lái)說(shuō)，一審法院認(rèn)定其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)并無(wú)不當(dāng)。

　　第三，一個(gè)建筑物所占建筑面積能否辦理產(chǎn)權(quán)登記與是否納入容積率的計(jì)算有關(guān)。容積率=總計(jì)容建筑面積/總用地面積，總計(jì)容建筑面積=地上總建筑面積-地上不計(jì)容建筑面積+特殊多倍計(jì)容面積。根據(jù)2007年的《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)書(shū)》，雖然規(guī)劃部門(mén)規(guī)劃允許修建地上停車(chē)位393個(gè)，但根據(jù)意見(jiàn)書(shū)載明的內(nèi)容，393個(gè)地上停車(chē)位所占面積并未計(jì)入建筑面積。2009年6月的帝景豪苑小區(qū)總平面圖中，帝景豪苑總體綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表也未將地上停車(chē)位所占面積納入計(jì)容積率地上建筑面積。在案件的審理中，豪運(yùn)公司也未提交證據(jù)證明，在工程竣工驗(yàn)收時(shí)，通過(guò)規(guī)劃變更將本案爭(zhēng)議車(chē)位所占面積納入了計(jì)容建筑面積。

　　綜上，前述地上停車(chē)位所占面積不屬于計(jì)容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故該部分停車(chē)位應(yīng)屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位”。根據(jù)該條的規(guī)定，本案爭(zhēng)議的停車(chē)泊位不屬于豪運(yùn)公司所有。

　　最高院認(rèn)為：

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條第一款關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”之規(guī)定，案涉車(chē)位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此其不能成為享有專(zhuān)有權(quán)的專(zhuān)有部分。即使豪運(yùn)公司在建造帝景豪苑小區(qū)時(shí)支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車(chē)位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專(zhuān)有部分，原判決確認(rèn)該部分停車(chē)位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位并無(wú)不當(dāng)。而開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小區(qū)經(jīng)驗(yàn)收合格，是開(kāi)發(fā)商的基本義務(wù)，且綠化是否超過(guò)規(guī)劃面積對(duì)認(rèn)定停車(chē)位是否占用業(yè)主共有場(chǎng)地沒(méi)有必然聯(lián)系。故豪運(yùn)公司關(guān)于原判決認(rèn)定案涉車(chē)位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的車(chē)位，缺乏事實(shí)依據(jù)的申請(qǐng)?jiān)賹徥掠刹荒艹闪ⅰ?/span>

附錄

二審民事判決書(shū)

重慶市高級(jí)人民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2016）渝民終7號(hào)

　　上訴人（原審原告）：重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地重慶市江北區(qū)楊河二村71號(hào)4-3號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼76268001-4。

　　法定代表人：劉安紅，該公司總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：周長(zhǎng)根，男，該公司工作人員。

　　委托訴訟代理人：廖擁軍，重慶渝冠律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）：重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會(huì),住所地重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑小區(qū)內(nèi)。

　　法定代表人：徐二毛，該業(yè)委會(huì)主任。

　　委托訴訟代理人：彭位全，男，1945年1月23日出生，住重慶市九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)。

　　委托訴訟代理人：吳卡林，男，1971年10月16日出生，住重慶市九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)。

　　上訴人重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)豪運(yùn)公司）因與被上訴人重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)帝景豪苑業(yè)委會(huì)）車(chē)位糾紛一案，不服重慶市第五中級(jí)人民法院(2015)渝五中法民初字第00826號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月12日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人豪運(yùn)公司的委托訴訟代理人周長(zhǎng)根、廖擁軍，被上訴人帝景豪苑業(yè)委會(huì)的法定代表人徐二毛及委托訴訟代理人彭位全、吳卡林，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　豪運(yùn)公司上訴請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)一審判決；2、判決確認(rèn)重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的地上停車(chē)泊位393個(gè)(每個(gè)價(jià)值3萬(wàn)元，共計(jì)1179萬(wàn)元)的權(quán)屬歸豪運(yùn)公司所有；3、一、二審案件受理費(fèi)由帝景豪苑業(yè)委會(huì)負(fù)擔(dān)。事實(shí)及理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤。1.帝景豪苑小區(qū)的建筑范圍內(nèi)的土地系豪運(yùn)公司花錢(qián)征用的土地，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的是商品房，以及商品房建筑內(nèi)的土地使用權(quán)，而非建筑面積內(nèi)的全部土地使用權(quán)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。此司法解釋己明確車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸建設(shè)單位。2.開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議第九條第3點(diǎn)的約定，無(wú)論前面是否有“如果”二字，均不影響雙方對(duì)車(chē)位權(quán)屬的確認(rèn)。3.規(guī)劃部門(mén)是按照建筑面積的容積率這條基本原則進(jìn)行規(guī)劃、配置小區(qū)內(nèi)的附屬設(shè)施，并不需要在附屬設(shè)施上標(biāo)載容積率。同時(shí)，建筑面積分為總體建筑面積、商品房建設(shè)的實(shí)際使用面積，地面車(chē)位是規(guī)劃部門(mén)在總體建筑面積內(nèi)規(guī)劃配置的。一審判決認(rèn)為其未計(jì)入建筑面積有誤。規(guī)劃用于停放的汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)是建設(shè)單位依法取得，這與是否辦證，以及由什么部門(mén)與法律調(diào)整是兩回事。二、一審判決適用法律不當(dāng)。本案爭(zhēng)議的地面車(chē)位，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有明文規(guī)定，同時(shí)有最高人民法院的司法解釋。一審判決適用《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》明顯不當(dāng)。

　　帝景豪苑業(yè)委會(huì)答辯：請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。事實(shí)及理由：1.小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，設(shè)立在業(yè)主共有土地之上的地面車(chē)位理應(yīng)屬全體業(yè)主共有。2.開(kāi)發(fā)商將住宅小區(qū)的房屋售出并辦理轉(zhuǎn)移登記之后，建筑物區(qū)分所有權(quán)人即按份共同擁有了該小區(qū)的全部土地使用權(quán)。3.小區(qū)地面車(chē)位是利用小區(qū)道路用地、綠化用地及其它公共用地上設(shè)立的，其權(quán)屬歸全體業(yè)主共有。地面停車(chē)位所占用的道路、綠化等用地屬于小區(qū)宗地的一部分，在計(jì)算小區(qū)容積率時(shí)已經(jīng)被計(jì)算在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，其土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主按比例共同享有。4.本案中的地面停車(chē)位，不能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，其產(chǎn)權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所共有，不能由開(kāi)發(fā)商以約定方式確定所有權(quán)。

　　2015年4月，豪運(yùn)公司向一審法院提起本案訴訟，請(qǐng)求：依法確認(rèn)重慶市九龍坡區(qū)帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的地上停車(chē)泊位393個(gè)（每個(gè)停車(chē)泊位價(jià)值3萬(wàn)元，共計(jì)1179萬(wàn)元）的權(quán)屬歸豪運(yùn)公司所有。

　　一審法院經(jīng)審理查明：豪運(yùn)公司是重慶市九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)鋁城北路8號(hào)帝景豪苑小區(qū)的建設(shè)單位。2007年1月26日，重慶市規(guī)劃局作出渝規(guī)建審（2007）九字第0340號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)書(shū)》，原則同意豪運(yùn)公司報(bào)送的帝景豪苑項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。其中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：規(guī)劃用地面積76337平方米；總建筑面積193425.94平方米，其中地上184658.41平方米，地下8767.53平方米；基本容積率2.42；建筑密度25.67%；綠地率30.25%；停車(chē)位地上393個(gè)，地下243個(gè)，共計(jì)636個(gè)。2007年3月，豪運(yùn)公司取得九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)石塔村5、7社的國(guó)有土地使用權(quán)共計(jì)76337平方米。同年3月27日，重慶市規(guī)劃局向豪運(yùn)公司頒發(fā)渝規(guī)建證（2007）九字第0349號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，許可帝景豪苑一期工程建設(shè)，其中包含地面停車(chē)位156個(gè)。同年11月8日，重慶市規(guī)劃局向豪運(yùn)公司頒發(fā)渝規(guī)建證（2007）九字第0433號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，許可帝景豪苑二期工程的1、2、3號(hào)樓建設(shè)，其中包含地面停車(chē)位22個(gè)。2009年8月5日，重慶市規(guī)劃局向豪運(yùn)公司頒發(fā)渝建字第建500107200900053號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，許可帝景豪苑G5、G6、G7、11、K、L1、L2、H2、H3、H4、J2、N1、N2號(hào)樓建設(shè)，其中包含地面停車(chē)位71個(gè)。同年9月29日，重慶市規(guī)劃局向豪運(yùn)公司頒發(fā)渝建字第建500107200900074號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，許可帝景豪苑4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、L3＃、M1＃、M2＃、M3＃、M4＃、M5＃、M6＃、H5＃、幼兒園及地下車(chē)庫(kù)建設(shè)，其中停車(chē)位總計(jì)387個(gè)（含地下車(chē)庫(kù)266個(gè)）。在前述4個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中，地面停車(chē)位均未計(jì)入建筑面積。2012年8月9日，重慶市規(guī)劃局九龍坡區(qū)分局在給豪運(yùn)公司的回函中明確，該局核定帝景豪苑項(xiàng)目停車(chē)位為地上393個(gè)，地下243個(gè)，共計(jì)636個(gè)，其歸屬權(quán)不屬該局管轄范疇。

　　2008年10月至2014年12月間，豪運(yùn)公司陸續(xù)取得建竣備字[2008]062號(hào)、建竣備字[2009]057號(hào)、建竣備字[2011]004號(hào)、建竣備字[2013]005號(hào)、建竣備字[2014]068號(hào)《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》，證載建設(shè)工程合計(jì)為199535.62平方米。

　　一審法院另查明，在豪運(yùn)公司（甲方）和帝景豪苑小區(qū)業(yè)主（乙方）所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》中，第九條第3點(diǎn)有兩種不同的表述。第一種為：“甲、乙雙方同意，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的游泳池、羽毛球場(chǎng)等公共場(chǎng)地及其公共設(shè)施的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，并委托前期物管公司重慶昊天宸居物業(yè)管理有限公司進(jìn)行統(tǒng)一維護(hù)、管理。如果規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、幼兒園、醫(yī)務(wù)所和服務(wù)會(huì)所等歸甲方所有，甲方有權(quán)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行處理。”第二種表述與第一種表述的區(qū)別在于第二句開(kāi)始部分沒(méi)有“如果”二字，其余文字內(nèi)容與第一種表述相同。庭審中，豪運(yùn)公司稱(chēng)第二種表述（即沒(méi)有“如果”二字的版本）系筆誤；第一種表述（即有“如果”二字的版本）與備案的合同文本一致，應(yīng)以此為準(zhǔn)。豪運(yùn)公司認(rèn)可實(shí)際建成的地面停車(chē)位為270個(gè)左右，均不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　2015年3月27日，因豪運(yùn)公司擬將部分車(chē)位出租，帝景豪苑業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)張貼通告，內(nèi)容為：“各位業(yè)主：近日，小區(qū)物業(yè)管理公司張貼了租售小區(qū)地面和地下停車(chē)位使用權(quán)的通知。對(duì)此，我們鄭重聲明，此事未征得小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的同意！我們認(rèn)為，小區(qū)地面停車(chē)位是利用小區(qū)公共用地設(shè)立的，屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司均無(wú)權(quán)擅自出租或出售。”雙方協(xié)商未果。

　　對(duì)雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)，一審法院評(píng)判如下：

　　一、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)當(dāng)事人資格與適格被告的問(wèn)題

　　業(yè)主委員會(huì)是由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主代表組成，在行政主管部門(mén)備案，代表全體業(yè)主共同利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主集中的意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的組織。對(duì)涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主進(jìn)行處理。本案中，小區(qū)地面停車(chē)位的權(quán)利歸屬是關(guān)系到全體業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。當(dāng)豪運(yùn)公司擬對(duì)小區(qū)地面停車(chē)位進(jìn)行租售時(shí)，帝景豪苑業(yè)委會(huì)即以張貼書(shū)面通告的方式否認(rèn)豪運(yùn)公司享有地面停車(chē)位所有權(quán)，并代表全體業(yè)主對(duì)地面停車(chē)位提出了權(quán)利主張。如要求必須以全體業(yè)主為被告提起訴訟，其工作量將十分巨大，業(yè)主可能在變化，實(shí)踐操作上并不可行。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行訴訟符合訴訟經(jīng)濟(jì)的原則。人民法院可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)的訴訟行為進(jìn)行規(guī)制，以確保其始終代表全體業(yè)主的利益。故一審法院認(rèn)為，帝景豪苑業(yè)委會(huì)具有當(dāng)事人資格，是本案適格被告，帝景豪苑業(yè)委會(huì)關(guān)于其主體不適格的抗辯理由不能成立。

　　二、關(guān)于帝景豪苑小區(qū)地面停車(chē)位的權(quán)利歸屬問(wèn)題

　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”但法律與行政法規(guī)并未對(duì)原始規(guī)劃建設(shè)的、不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的地面停車(chē)位的歸屬作出具體的規(guī)定，未明確規(guī)定如果雙方?jīng)]有約定或者約定不明時(shí)，該車(chē)位應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)所有。

　　一審法院認(rèn)為，本案所涉及停車(chē)位是地面停車(chē)位，并無(wú)建筑物，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。地面停車(chē)位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一。開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此地面停車(chē)位的權(quán)益應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主共同享有。開(kāi)發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)的地面停車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商建設(shè)的附屬設(shè)施。該附屬設(shè)施歸屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設(shè)施性質(zhì)并無(wú)不同。規(guī)劃從行政要求的角度確定了開(kāi)發(fā)商的建設(shè)義務(wù)，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都?xì)w開(kāi)發(fā)商。因此，本案地面停車(chē)位是由開(kāi)發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)的范疇，其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。

　　《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條第二款規(guī)定“建設(shè)單位依法取得車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記后，可以向業(yè)主出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)。……”根據(jù)上述條例規(guī)定，開(kāi)發(fā)商能夠以自己的名義處分停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)以其享有車(chē)位所有權(quán)為前提。本案中，雖然帝景豪苑小區(qū)的地面停車(chē)位確系建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位，但地面停車(chē)位并未計(jì)入建筑面積，也未納入容積率計(jì)算；已建成的地面停車(chē)位不屬于能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和能夠通過(guò)登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體范疇，當(dāng)然也不屬于開(kāi)發(fā)商可以取得產(chǎn)權(quán)登記的物業(yè)。因此，按照地方法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商就本案涉及的地面停車(chē)位無(wú)權(quán)進(jìn)行處分。

　　三、關(guān)于雙方對(duì)小區(qū)地面停車(chē)位權(quán)利歸屬所作約定的問(wèn)題

　　一審?fù)�審中，豪運(yùn)公司認(rèn)可《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》第九條第3點(diǎn)應(yīng)為“……如果規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、幼兒園、醫(yī)務(wù)所和服務(wù)會(huì)所等歸甲方所有，甲方有權(quán)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行處理。”一審法院認(rèn)為，從該條約定的文字表述可知，豪運(yùn)公司在和業(yè)主簽訂合同時(shí)雙方對(duì)包括車(chē)位在內(nèi)的相關(guān)配套設(shè)施是否歸豪運(yùn)公司所有并未形成一致、肯定的認(rèn)識(shí)，條文中對(duì)小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施的權(quán)利歸屬為不確定表述。即應(yīng)當(dāng)理解為雙方僅約定了“只有當(dāng)車(chē)位等配套設(shè)施明確歸豪運(yùn)公司所有后，豪運(yùn)公司才有權(quán)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租方式進(jìn)行處理”。

　　另外，本案地面停車(chē)位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。不能成為專(zhuān)有權(quán)屬客體的地面停車(chē)位的本質(zhì)為轉(zhuǎn)移歸業(yè)主共有的土地使用權(quán)范疇，開(kāi)發(fā)商以約定方式，在銷(xiāo)售商品房后仍保留該部分土地使用權(quán)，并無(wú)法律依據(jù)。故豪運(yùn)公司訴稱(chēng)憑借該合同條款的約定就能判定地面停車(chē)位權(quán)屬的理由不能成立，一審法院不予支持。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條第二款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下:駁回豪運(yùn)公司的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)92540元，由豪運(yùn)公司負(fù)擔(dān)。

　　二審查明，在雙方當(dāng)事人提交的2009年6月的帝景豪苑小區(qū)總平面圖中，帝景豪苑總體綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表載明：該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積76337平方米，總建筑面積193732.25平方米，其中：計(jì)容積率地上建筑面積184964.72平方米、不計(jì)容積率地下建筑面積184964.72平方米。住宅建筑面積174678.01平方米，公建面積19054.24平方米，公建面積中含地下建筑面積8767.53平方米。

　　二審中，雙方當(dāng)事人對(duì)一審查明的事實(shí)無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。

　　經(jīng)過(guò)開(kāi)庭審理，本案當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為帝景豪苑小區(qū)地面停車(chē)位是否應(yīng)歸豪運(yùn)公司所有。

　　本院認(rèn)為，帝景豪苑小區(qū)的地面停車(chē)位權(quán)屬不歸豪運(yùn)公司所有。首先，我國(guó)《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”可見(jiàn)，根據(jù)該法的規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)約定處理。根據(jù)本案查明的事實(shí)，豪運(yùn)公司與購(gòu)房者在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》第九條中約定“……如果規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、幼兒園、醫(yī)務(wù)所和服務(wù)會(huì)所等歸甲方（豪運(yùn)公司）所有，甲方有權(quán)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行處理。”因此，豪運(yùn)公司有權(quán)處理本案爭(zhēng)議車(chē)位的前提是車(chē)位屬于豪運(yùn)公司所有。其次，如果爭(zhēng)議的停車(chē)泊位能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則可確認(rèn)所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有。而豪運(yùn)公司在訴訟中確認(rèn)，本案爭(zhēng)議停車(chē)泊位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。從這一角度來(lái)說(shuō)，一審法院認(rèn)定其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)并無(wú)不當(dāng)。第三，一個(gè)建筑物所占建筑面積能否辦理產(chǎn)權(quán)登記與是否納入容積率的計(jì)算有關(guān)。容積率=總計(jì)容建筑面積/總用地面積，總計(jì)容建筑面積=地上總建筑面積-地上不計(jì)容建筑面積+特殊多倍計(jì)容面積。根據(jù)2007年的《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)書(shū)》，雖然規(guī)劃部門(mén)規(guī)劃允許修建地上停車(chē)位393個(gè)，但根據(jù)意見(jiàn)書(shū)載明的內(nèi)容，393個(gè)地上停車(chē)位所占面積并未計(jì)入建筑面積。2009年6月的帝景豪苑小區(qū)總平面圖中，帝景豪苑總體綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表也未將地上停車(chē)位所占面積納入計(jì)容積率地上建筑面積。在案件的審理中，豪運(yùn)公司也未提交證據(jù)證明，在工程竣工驗(yàn)收時(shí)，通過(guò)規(guī)劃變更將本案爭(zhēng)議車(chē)位所占面積納入了計(jì)容建筑面積。綜上，前述地上停車(chē)位所占面積不屬于計(jì)容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故該部分停車(chē)位應(yīng)屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位”。根據(jù)該條的規(guī)定，本案爭(zhēng)議的停車(chē)泊位不屬于豪運(yùn)公司所有。

　　綜上所述，豪運(yùn)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)92540元，由重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長(zhǎng)  田曉梅

　　代理審判員  周　倩

　　代理審判員  黃　巍

　　二〇一六年十二月二十八日

　　書(shū)　記　員  劉　丹

責(zé)任編輯：?jiǎn)讨蔷?/p>