《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)需要基于正當(dāng)理由。司法裁判中對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定要從嚴(yán)把握，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

　　一、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由的認(rèn)定

　　從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權(quán)所賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠(chéng)實(shí)信用原則，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠(chéng)實(shí)信用原則的具體體現(xiàn)。

　　誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)抗辯權(quán)的指導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　1、根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當(dāng)事人之間的利益關(guān)系失去平衡時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，使利益平衡得以恢復(fù)，由此維持一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。

　　2、誠(chéng)實(shí)信用原則要求合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)彼此尊重對(duì)方的利益，并建立密切的協(xié)作關(guān)系。

　　3、誠(chéng)實(shí)信用原則允許當(dāng)事人行使抗辯權(quán)，但不得濫用這項(xiàng)權(quán)利。因此，在司法實(shí)踐中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由，主要通過(guò)審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠(chéng)實(shí)信用原則而作出判斷。

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定的“正當(dāng)理由”，應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業(yè)主不交費(fèi)用是基于正當(dāng)?shù)摹⒑侠淼睦碛�，才能�?gòu)成業(yè)主拒交的“正當(dāng)理由”。

　　二、以下幾種情況可以拒交物業(yè)費(fèi)

　　1、因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題還未交房，物業(yè)費(fèi)是由開(kāi)發(fā)商繳納；

　　2、物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務(wù)責(zé)任的，全體業(yè)主可以拒交，但要有有力的證據(jù)；

　　3、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量明顯達(dá)不到物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、物業(yè)公司沒(méi)有物價(jià)管理部門(mén)各項(xiàng)審批文件原件；

　　5、物業(yè)公司擅自增加的收費(fèi)項(xiàng)目、擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。

　　三、這幾個(gè)誤區(qū)一定要避開(kāi)！有的物業(yè)費(fèi)不能拒交

　　1、未居住使用可拒交物業(yè)費(fèi)，錯(cuò)！

　　根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)費(fèi)一般包括清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)用等。

　　所以，就算你買(mǎi)了房沒(méi)有入住，同樣不能拒交小區(qū)的物業(yè)費(fèi)(物業(yè)明確指出不交鑰匙可以不交物業(yè)費(fèi)的除外)。

　　2、未簽物業(yè)合同可拒交物業(yè)費(fèi)，錯(cuò)！

　　根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　所以，只要業(yè)主委員會(huì)同意了與物業(yè)管理公司協(xié)議中的條款，且業(yè)主事實(shí)上已經(jīng)接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)向物業(yè)公司繳費(fèi)。

　　3、原業(yè)主欠費(fèi)可拒交物業(yè)費(fèi)，錯(cuò)！

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。若房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易后，原業(yè)主所欠的物業(yè)費(fèi)須及時(shí)補(bǔ)交，否則將影響新業(yè)主的正常居住。

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